Gaziantep Oluşum | www.gaziantepolusum.com
 
KENTSEL DÖNÜŞÜM MESELESİ
22.7.2017
Fevziye Karaer


Sözleşme

Binanın yıkılmasından sonra, binanın üzerinde bulunduğu arazide yeniden konut veya işyeri yapılmasına karar veril- miş ise öncelikle müteahhit ile malikler arasında yeni yapıla- cak konut veya işyerlerinden maliklere verilmek üzere söz- leşme yapılır. Bu sözleşmenin konusu malikin yeni yapılacak konut veya işyerlerinden bir veya birkaçının malike ait ol- masıdır.

Yıkılan Binadaki Kiracıların Sözleşme Hakkı

Yönetmelik’e göre uygulama alanındaki taşınmazların ma- liklerine konut veya işyeri ve- rilmesinden sonra, arta kalan konut veya işyerlerinin bu- lunması halinde, yıkıma konu binada kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıl- dır ikamet edenler veya işyeri işletenler ile Kanun uyarınca taşınmazları kamulaştırılan- lara bu konut veya işyerlerin- den verilmek üzere sözleşme yapılabilir. Buna göre uygu- lama alanında yeni yapılacak konut ve işyerlerinin tahsisi için önce maliklerle sözleşme yapılacak, ardından (bütün maliklere konut ve işyeri tah- sis edildikten sonra) kullanım hakkı sahipleri ile onların en az bir yıl burada ikamet et- meleri veya işyeri işletmeleri konut veya işyeri tahsisi için sözleşme yapılacaktır.

1 Yıllık Kullanım Süresi

Peki, ikamet ve işyeri işletme için aranan bir yıllık süre şartı neye göre ve nasıl hesaplana- caktır? İlk olarak bir yıllık süre malik ile kullanım hakkı sahibi arasında yapılan sözleşmeye göre (kira sözleşmesi, oturma hakkı sözleşmesi gibi) hesap- lanabilir. Ancak önemle belirt- mek gerekir ki Yönetmelik için önemli olan bir yıldır ikamet etmek veya işyeri işletmektir. Dolayısıyla bu sürenin doldu- rulduğu her şekilde ispat edi- lebilir.

Kiracıların veya Sınırlı Ayni Hak Sahiplerinin Sayısı

Kiracı veya sınırlı ayni hak sa- hibi veyahut taşınmazları ka- mulaştırılanlardan konut veya işyeri talebinde bulunanların sayısı artan konut ve işyeri sa- yısından fazla ise, konut veya işyeri verilecekler noter huzu- runda gerçekleştirilecek kura işlemi ile belirlenir.

Konut ve işyeri tahsis edil- mesine yönelik açıklanan bu kuralları bir örnekle açıklaya- lım: Riskli yapı olarak tespit edilerek yıkıma konu olan kat mülkiyetine tabi binada 2 iş- yeri ve 20 adet bağımsız bölüm bulunsun. İşyerleri ve toplam 5 bağımsız bölümde kiracılar otursun. Sadece bir kiracı yıkı- ma kadar 6 ay boyunca bağım- sız bölümü kullanmış diğerleri ise en az 2 yıldan beri kira ko- nusu konut veya işyerlerini kullanıyor olsun. 1 bağımsız bölümde de konut malikinin annesi intifa hakkına dayana- rak 3 yıldan beri ikamet etsin. Bundan başka uygulama bü- tünlüğünün sağlanması ama- cıyla binanın hemen yanında bulunan boş parsel de anlaş- ma suretiyle kamulaştırılmış olsun.

Kentsel dönüşüm sürecini yö- neten kurumun maliklerin an- laşması üzerine yeniden bina yapacağını ve projede binanın 2 işyeri ve 28 bağımsız bölüm içereceği varsayacak olursak artık ilk önce 22 adet malik ile sözleşme yapılarak onlara 2 işyeri ve 20 bağımsız bölüm tahsis edilecektir. Akabinde en az bir yıldan beri ikamet etme veya işyeri işletme şartını sağ- layan 6 kiracı, 1 intifa hakkı sahibi ve kamulaştırılan boş parselin eski maliki ile de ko- nut tahsis edilmesine yönelik sözleşme yapılacaktır. Şayet yeni yapılacak binada 2 işyeri ve 28 bağımsız bölüm değil de 2 işyeri ve 25 bağımsız bölüm yapılacak olsaydı arta kalan 5 bağımsız bölüm için 8 kişi ara- sında noter huzurunda kura çekimi yapılacaktı.

Peki, bu örnekte çeşitli sebep-

lerle (imar durumu vb. sebep- ler) 2 işyeri değil de 1 işyeri inşa edilecek olsaydı ne olacaktı? Yönetmelik’e göre taşınmaz maliklerinden kendisine işye- ri verileceklere müstakil işyeri yerine işyeri hissesi de verile- bilir. Şu halde aynı örnek ba- kımından tek işyerinin yarısı bir işyeri malikine diğer yarısı da diğer işyeri malikine tahsis edilecekti.

Şayet aynı örnek bakımın- dan yine çeşitli sebepler- le 20 bağımsız bölüm değil de 10 bağımsız bölüm inşa edilecek olsaydı ne olacak- tı? Yönetmelik’ten anlaşıldığı kadarıyla bu ihtimalde yine tahsis malikler arasında noter huzurunda yapılacak kuraya göre belirlenecekti.

Aynı örnek bakımından baş- ka bir ihtimal olarak 2 işyeri 28 bağımsız bölüm değil de 2 işyeri 30 bağımsız bölüm inşa edilecek olsaydı ne olacaktı? Yine Yönetmelik’ten anlaşıl- dığı kadarıyla artan bağımsız bölümlerin tahsisi için malik- ler arasında noter huzurunda kura çekimi yapılacaktı.

Sözleşme Bedelinin Tespiti

İlk olarak belirtmek gerekir ki öncelikle değerleme yolu ile yıkıma konu binanın ve/veya binadaki bağımsız bölüm ya da işyerlerinin rayiç bedelleri tespit edilecektir. Tespit edilen bu bedel inşaat maliyetinden düşülmek suretiyle malikin alacağı ya da borcu hesapla- nacağından öncelikle bu de- ğerleme süreci dikkatli şekilde takip edilmelidir.

İnşaat Maliyetine Hangi Kalemler Dâhildir?

Yönetmelik’e göre yapım iha- leleri sonrası gerçekleşen, ihale bedeli, arsa edinim be- deli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri, taşınmaz değerinin tespiti masrafları, zemin iyileştirme giderleri ve müşavirlik giderleri ve benzeri giderlerin toplamı inşaat ma- liyetini ifade edecektir. Şayet inşaat maliyeti malikin sahibi bulunduğu taşınmazın değe- rinden fazla ise malik, bakiye miktarı projede belirlenecek takvime göre taksitler halin- de ödeyecektir. Buna karşılık inşaat maliyeti malikin sahibi bulunduğu taşınmazın de- ğerinden daha az ise malikin kentsel dönüşüm sürecini yü- rüten kurumdan bir alacağı ol- muş olacak ve bu alacağı nak- di olarak veya ilgili kurumun, kamu hizmetine tahsis edil- memiş olan taşınmazlarından verilerek ya da imar hakkının başka bir alana aktarılması su- retiyle elde edebilecektir.

Bu süreci de açıklayan bir ör- nek verelim: Riskli yapı olarak tespit edilerek yıkıma konu olmuş 5 katlı ve 10 bağımsız bölüm içeren bir bina olsun. Maliklerin anlaşması üzerine yeniden bağımsız bölümler içeren 5 katlı 10 bağımsız bö- lümden oluşacak bina inşa edileceğini varsayalım. İlk dört kattaki bağımsız bölümler eşit büyüklükte ve 500.000 TL de- ğerinde; en son kattaki iki ba- ğımsız bölüm ise ilk dört katta- ki bağımsız bölümlerden daha büyük ve eşit büyüklükte ve 800.000 TL değerinde olsun. Binanın yeniden yapılma maliyeti bağımsız bölümlere orantılı olarak paylaştırıldı- ğında ilk dört kattaki bağımsız bölümlerin her birine düşen maliyet 600.000 TL son katta- ki iki bağımsız bölüme düşen maliyet ise 700.000 TL olursa ilk dört kattaki bağımsız bölüm malikleri bakiye 100.000 TL’yi projede detayları belirlenecek şekilde taksitler halinde öde- yecek, son kattaki iki bağımsız bölüm maliki ise 100.000 TL alacaklı olacağından bu alacak ya nakdi olarak ya da taşınmaz verilmek veya imar hakkı ak- tarılmak suretiyle elde edile- cektir.

Nihayet kentsel dönüşüm me- selesi ile ilgili yazı dizisi burada bitti. Çok yakında yeni yazılar- la huzurunuzda olmağa de- vam edeceğiz efendim. 

 
Yazarlar